1 前言
最近一个月完成了人生中的一件大事——买房，现在的我正坐在新家享受着冬日下午的阳光吹着空调写着这篇博客。
梳理整个流程，还是相当的复杂的，而且涉及到很多大大小小的坑，在准备出手之前必须要做足功课，毕竟对于这笔普通人一辈子可能就一两次的巨额消费，怎么小心谨慎都不为过。
2 明需求
在开始打开各类app之前，请务必明确自己的预算和需求，要优先舍弃哪些，就像这篇少数派文章里描绘的“不可能三角”所展示的，鱼和熊掌不可兼得。
这里顺带让我想到了以前看到的VPS的不可能三角，也一并放在这儿了~
3 找房源
明确了自身需求之后，就可以开始找房子了，推荐这个阶段先自己在靠谱的app和靠谱的中介的帮助下进行第一轮筛选，我是找的我爱我家（我所在的城市好像就我爱我家和链家两家独大、其他鱼龙混杂），大品牌口碑有一定保证，但也得遇到个靠谱的中介，可以少操心很多事。
找房源时首先要注意真实性，这里不得不提一下某居客平台，请注意远离。
这个阶段其实非常重要，主要从位置、配套、户型、小区、物业、楼层、交通、教育、经济承受范围等方面考虑，需要注意的点就很多，最好能线上确认的点都确认完没问题之后再考虑线下实地看房。
这里随便列一些当时做的笔记吧，如果想系统性梳理的话推荐先分好角度（如上文所述）再逐渐完善。
- 一手房：契税+物业维修基金； 二手房： 契税+土地增值税(满2免)+个税(满五唯一免)+中介费+土地出让金(安置房)；
- 土地出让金的费用是很吓人的，买安置房的话一定要确认，当然也可以谈让卖家缴；
- 建筑面积=公摊面积+套内建筑面积； 得房率=套内建筑面积÷建筑面积； 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；
- 公摊面积＝建筑面积×公摊系数；（7层以下的住宅的公摊率是7%—12%、7层—11层的住宅的公摊率是10%—20%、12层—33层的住宅公摊率为14%—24%）；
- 售后公房（售后公房是机关单位建造的分配给职工居住使用的住房，职工没有权只有使用权）
- 容积率低：一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3 （地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值）；
- 绿化率高：小区的绿化率应该在30%以上才达标；
- 物业靠谱：从小区环境观察、物业公司的资质和背景（很多安置房没物业）；
- 尽量避免高层或底层：楼层总数的1/3到2/3处为宜；
- 避免腰线层：影响采光、容易藏污纳垢；
- 避免反水层（1、2、3…）、避难层（超33层时）、槽钢层、设备层；
- 开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。（卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放）；
- 动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。 静区：卧室、书房、主卫等。 动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。详见以下范例：
- 小区的梯户比、车位比等指标需要留意；
4 约看房
一般找房源的时间都很长，我算短的也差不多前后隔了几个月，在找到一些心仪的房源后，就可以联系中介约时间线下带看了。有时候确实你得实地看几套房之后才能知道自己的一些潜在需求（当然我线下看的不多、正巧没看几套就找到合适的了）。
线下看，自然得重点关注房子的实际情况，推荐去的时候带卷尺，也可再适当添加其他工具。需要关注的面也很多：
- 房屋结构与质量： 检查房屋的主体结构是否稳固，有无裂缝、渗水、漏水等现象； 检查墙面、地面、天花板是否平整，有无裂缝或脱落； 检查门窗是否完好，能否正常开启和关闭…
- 户型与朝向： 观察房屋的户型是否合理，是否符合居住需求；检查房屋的朝向，是否有足够的自然光照和良好的通风…
- 室内设施： 检查室内的水电、暖气、燃气等设施是否齐全且正常工作； 检查卫生间和厨房的排水系统是否畅通无阻…
- 装修与维护：评估房屋的装修质量，是否需要重新装修或部分翻新。检查房屋的维护状况，是否有定期的保养和维修…
- 了解周边的噪音、污染、绿化等情况，尤其是有没有垃圾处理站、加油站、殡仪馆、火葬场、较大噪音声源等，当然，这些并不是必须没有，主要根据自己的可接受程度。
- 物业：向物业或其他小区的人了解小区情况（对于社恐来说可能难度大点）…
5 走流程
如果不是急着买房，可以在找房源和约看房两个流程里停留久一点，现在是买方市场，就算看到很合适的也可以先放一放，说不定房东比你更着急卖。
5.1 谈价格
一般跟中介说觉得这房子不错之后就可以让中介联系房东见面谈谈了。我的情况是中介直接把我带到了我爱我家在我们市的总部，然后一开始买方和卖方分别单独和中介聊，说你的预期价位然后他帮你争取巴拉巴拉的，这时候一般会来回折腾几轮（说什么对方不接受啊、我再帮你砍一刀啊什么的，都是套路），最后才把你带去三方聊，进行新一轮的砍价。
最后谈成什么样的价格，主要取决于以下几个因素：
- 你在看房中获得的筹码（如楼层不行啊、墙面有缺陷啊、阳台窗户质量差啊巴拉巴拉），也就是一些扣分项，扣分当然要减钱了对吧（当然也不能一味往坏处说）；
- 你对市场的了解程度，同小区该户型过去一年成交价如何？成交价变化趋势？该小区的热门程度？房源上架时间？带看次数？调价次数及幅度？… 需要前期在各平台多搜集些数据，有的数据可能还不是公开透明的，需要找点关系或者花点💰；
- 你的谈判方（卖家）的特点：卖方出售动机（可能会获取你意想不到的信息）？年纪及性格（初步推断）？经济状况如何，是否急需钱了？…
我觉得其中2和3是重点，2决定了至少你在这次交易中不会大亏，3可以为你在接下来的流程中少一些折腾，而1的作用则是进一步地帮你争得一些优惠。
我碰到的卖家是个带娃妈，年纪不大，因为去了旁边的城市发展而卖房，总的来说也比较好说话，不会为了鸡毛蒜皮的事争个你死我活。
5.2 签合同
价格谈好了，当场一般会签一个《居间服务合同》，这是买家、卖家和中介的三方合同，里面的细节一定要好好看一看，有想法就提出来让他们改！！！这一步直接决定了后面你的交易是否能顺心地进行下去，而不用总是提心吊胆生怕哪里有坑。
签合同一定要谨慎，一字一句都要过一遍（靠谱的中介会详细给你讲解），需要弄清楚的点包括但不限于：
- 先核对卖房证件信息（身份证、房产证、车位合同、户口本），确认产权清晰无纠纷， 查看房屋的规划用途，是否符合购买目的，能拍照最好（因为待会是要付定金的，卖方肯定愿意给你看，除非里面有鬼）；
- 卖方是个人还是单位（单位不动产出售的税费要高于个人的）；
- 房屋是否有共有产权人，夫妻的情况双方是否都同意卖房（共有产权人没签字，合同无效）；
- 卖方持有房屋年限和是否唯一住宅（满二免收增值税，满五唯一的个人住宅免收个人所得税）；
- 是普通商品房还是经济适用房等，土地性质是出让地还是划拨地（划拨地的房屋，在过户的时候需要额外补交土地收益金）；
- 是否凶宅（屋内发生自杀或他杀的房屋定义为凶宅，看自己是否忌讳）；
- 是否串串房（ABC单，炒房客操作方式，一般来说，产权持有人和与你签订合同的人不一致，房屋为刚装修好没有入住过的精装房）；
- 如果是学位房 ，落实清楚学位是否还能使用（去派出所查户口、去学校查学位）；
- 上一手交易是买卖、继承还是赠与（上一手交易是继承或赠与的，这次交易的税费会比较高）；
- 合同中房屋描述是否和房产证一致；
- 是否注明车位，包括车位号、车位有无产权等，车位是否有租赁、租期多长、有无合同，车位过户的具体流程及需要的材料；
- 是否说明价格是否包含家具家电（家具家电如何处理需要和卖方协商）；
- 是否有抵押、查封、设立居住权等情况（中介一般会帮你查，但最好自己再去查一下，网上一般各市都有途径线上查的）（如果有，推荐远离。也可以毫不留情再砍一刀并了解详情，并在后面做出风险规避措施）；
- 是否带有租赁合同（买卖不破租赁，如果有个20年的租赁合同，可就麻烦了）；
- 物业（包含车位管理费、滞纳金等）、水电燃气欠费情况；
- 卖方是否还有贷款未偿清，如有具体金额是多少；
- 确认支付方式，若贷款，请提前保证贷款资格没问题（尤其要注意公积金，是否有非正常缴纳的情况）；
- 确认房屋户口情况，以及户口何时迁出（这个还好，我们市有强制迁出政策）；
- 定金、首付、贷款、尾款、中介费的支付时间，尤其是中介费尽量别开始就全交了；
- 违约责任，重中之重，最起码得对等，也可以就上面一些你需要确认但无法当场确认的事项进行协商，加入违约责任；
- 是否写明走资金监管流程（推荐、比较省心）；
- 最好注明： 如网签合同与本合同有冲突，双方均认同以本合同为主（因为网签合同一般都不会很详细，但很多地方都主要看网签合同，这里可能会产生风险）；
5.3 备资料
合同签了、定金交了，等首付款齐了就可以约时间准备网签了。中介一般都会提前把需要准备的材料发你，大概有（单身人士版）：
- 一年银行流水（APP下载）；
- 收入证明（公司开）；
- 详版征信报告（找网点打印，注意必须是详细版）；
- 身份证户口本；
- 银行卡（我网签时就忘记带了）；
这个阶段可以跟中介说偏向去找哪个银行贷款，让中介联系银行相关负责人（利率我们这现在各大行都比较统一）；
5.4 网/面签
材料备齐，跟公司请个半天假，再次来到了我爱我家总部，卖方和银行工作人员都也到了，中午12点多便有许多人在办手续了。
这个流程就是需要签字的材料特别多，一不小心就陷入了闷头签字的状态，这里还是也想几点注意事项吧：
- 首先明确网签和面签的概念，网签指的马上要签的《存量房买卖合同》（二手房情况），它是要上房管所备案的（防一房多卖），主要起公示作用；而面签指的是指买卖双方当面签署网签合同这样一个过程；
- 网签合同金额可能和前面签的合同总金额不一致（如尾款未算进去、或者故意做低网签价），需留意一下；
- 网签合同可能没有注明三方合同里的一些信息（如车位等），问可不可以加（有可能不行，所以最好在签三方合同时就规避掉该处风险、因为网签合同签完不代表三方合同就失效了，仅有互相冲突的地方可能产生风险）；
- 银行贷款要签的材料特别特别多，包括借款抵押担保合同、征信信息查询、使用授权书、个人贷款凭证、贷款合同等，主要关注的是能选择的地方：如贷款金额、贷款偿还方式、是否浮动利率、利率调整期限、利率调整时间；
5.5 等贷款
公积金贷款大概要2周，商贷1周左右，总体来说还是比较速度的。
等贷款的过程中可以要求再去房子里看下（并录视频），同时解决所有还仍未能确认的遗留事项，在这个期间如果需要签署补充协议也可以尽快提出一起讨论。
5.6 缴欠费
缴欠的物业、水电燃气费用，这个可能在有的交易中是在过户后进行的，但还是比较推荐过户之前（当天）解决，免得遇上中介收了尾款跑路、房东过完户失联等奇葩情况。
5.7 再验房
推荐过户之前（当天）再去验下房，重点看家电家具是否完整，有无偷天换日（当然对于本身就是垃圾家电的情况就不需要在意了，反正要换的）。
5.8 补协议
有什么需要补充的协议一定要在过户前签好，不然还指望着过完户对方再低声下气地和你签？
我是在过户那天上午和卖家签了车位的使用权转让协议，因为我们市车位很多都是无产权的人防车位，物业一般认开发商和业主签的车位使用权合同。当权属发生变化时再签个协议按理说是十分自然的，不过很多地方都并没有强制要求，为了保险和规范起见还是签一个为好。
5.9 办过户
贷款审批通过并放款到监管账户之后，就可以约时间去办理过户手续了，就是去房管所登记拿房产证（我们市一般等1个小时就出证）。
推荐在过户前办完所有对方可能收钱之后翻脸不认人的事项，如前面说到的缴欠费、再验房、补协议等。
过完户会自动触发监管，然后账户里的钱过几天会自动划转到卖方账户里，标志着房屋在法律上的权属正式发生了变更。过完户如果钱都已经交了却还有没有办完的事，那就比较尴尬，只能祈祷中介和卖家人品在线了。
5.10 房交付
验：核验水表、电表、燃气表等读数，确保数据准确。
交：交接钥匙、物业手续、原房主的材料（如合同、发票、维修基金缴费凭据）等，完成交付流程。
6 搬新家，成房奴
经过近一个月的流程，我终于拥有了人生中的第一套房子，并且成功地背上了几十年的负债（笑），接下来便是系统性地清洁和必要的装修（又是个大工程），然后根据需要调整家具布局或购置必要的家居用品，使新家更加舒适（陆陆续续花了我两周才彻底弄好），最后便是搬家整理物品，享受今后的新生活~